Trianguláciou troch metód: adjustované NAV (replacement-based), EV/EBITDA multiple a kontrola cez DCF. Spojené s LPIS výmerou (745 ha v Brezne / Heľpe), zoznamom 16 hospodárskych budov a finančnými výkazmi 2013–2025.
AGROHELP nemá veľké voľné cash flow nezávislé od dotácií, ale má tri vrstvy hmotnej hodnoty, ktoré sú podhodnotené v účtovníctve:
Knižná zostatková cena: 127 303 €
16 stavieb v Heľpe na LV 1347 — kompletná dojničia farma (2× maštaľ, odchovňa, pôrodňa, 3× seník, 4× hnojná žumpa, zemiakareň, váha, viacúčelový sklad). Replacement value 1,5–2,5 mil. €, fair value 600–1 000 tis. € (mountain agro, obmedzená kupujúca strana).
Knižná hodnota: 0 € (neuznaná)
295 ha orná pôda + 449 ha trvalý trávny porast v okrese Brezno. Práva sú obchodovateľné s pripojenými dotáciami (Mountain ANC, Eko-schémy, BISS). Pri SK trhu 250–650 €/ha → fair value 200–450 tis. €.
Knižná hodnota: 545 116 €
Stroje 85k + stáda 87k + pestovateľské celky 52k + zásoby 145k + pohľadávky 355k + hotovosť 165k. Reálne hodnoty sú blízko knižných (livestock prices 2025 silné, dotácie isté).
| Položka | Knižná h. (€) | Konzervatívne (€) | Stred (€) | Optimistické (€) | Komentár |
|---|---|---|---|---|---|
| Stavby (16 budov, LV 1347) | 127 303 | 500 000 | 750 000 | 1 000 000 | Dojničia farma + skladové kapacity, replacement 1,5–2,5 mil. €, ale „mountain agro" diskontuje |
| Stroje a zariadenia | 84 611 | 85 000 | 100 000 | 120 000 | Knižné = market typicky pre staršiu agrotechniku |
| Pestovateľské celky | 51 827 | 40 000 | 52 000 | 65 000 | Trvalé porasty / sady |
| Základné stádo | 87 011 | 87 000 | 110 000 | 140 000 | Dojnice 2025 majú silnú trhovú cenu (mlieko) |
| Zásoby (materiál, výrobky, zvieratá) | 145 122 | 130 000 | 145 000 | 155 000 | Zásoby vrátane výkrm. zvierat – ľahko speňažiteľné |
| Krátkodobé pohľadávky | 355 091 | 320 000 | 340 000 | 355 000 | Daňové pohľadávky 89k = takmer isté (dotácie). Obchod 265k – mierny haircut |
| Finančné účty (cash) | 164 724 | 164 724 | 164 724 | 164 724 | — |
| Časové rozlíšenie aktív | 1 622 | 1 622 | 1 622 | 1 622 | — |
| Hmotné aktíva spolu | 1 017 311 | 1 328 346 | 1 663 346 | 2 001 346 | — |
| + Hodnota užívacích práv (745 ha) | 0 | 200 000 | 350 000 | 500 000 | 250–650 €/ha pre Brezno (mountain) podľa zostávajúcej dĺžky NZ |
| Spolu hodnota majetku (fair) | 1 017 311 | 1 528 346 | 2 013 346 | 2 501 346 | — |
| − Bankové úvery | −158 768 | −158 768 | −158 768 | −158 768 | Klesli zo 470k na 159k v 2025 |
| − Záväzky voči spoločníkom | −322 238 | −322 238 | −322 238 | −322 238 | Pôžička spoločníka, vyplatí sa pri transakcii |
| − Obchodné záväzky | −111 960 | −111 960 | −111 960 | −111 960 | — |
| − Záväzky zamestnanci/dane/soc. | −55 747 | −55 747 | −55 747 | −55 747 | — |
| − Ostatné krátkodobé záväzky | −69 854 | −69 854 | −69 854 | −69 854 | — |
| − Dlhodobé záväzky + rezervy | −30 302 | −30 302 | −30 302 | −30 302 | — |
| − Časové rozlíšenie pasív | −56 243 | −56 243 | −56 243 | −56 243 | Výnosy bud. obd. (dotácie investičné) |
| Záväzky spolu | −805 112 | −805 112 | −805 112 | −805 112 | — |
| Adjustované NAV (ekvivalent ceny za 100 % podielu pri fair value) | 212 199 | 723 234 | 1 208 234 | 1 696 234 | — |
Pozn.: Adjustované NAV znižuje úvery, šíkové záväzky aj pôžičku spoločníka, čiže výsledok je cena za podiely (shares). Ak by sa 322k vyplatila spoločníkovi pred transakciou (refinancing), kupec zaplatí navyše 322k → spoločník dostane spolu NAV + 322k.
| Scenár | Normalizovaná EBITDA | Multiplikátor | Enterprise Value | − Net Debt (vrát. shr. loan) | Equity value (cena za podiely) |
|---|---|---|---|---|---|
| Konzervatívny (3-r. priemer 2023-2025) | 200 000 | 3,5× | 700 000 | −316 000 | 384 000 |
| Stredný (vážený) | 220 000 | 4,5× | 990 000 | −316 000 | 674 000 |
| Optimistický (2025 ako udržateľný) | 250 000 | 5,0× | 1 250 000 | −316 000 | 934 000 |
Net Debt = bankové úvery 159 + záväzky voči spoločníkom 322 − cash 165 = 316 tis. €. Multiplikátor 3,5–5,0× zohľadňuje silnú dotačnú závislosť (politické riziko CAP po 2027) a malú veľkosť firmy.
Predpoklady: udržateľný účtovný cash flow ~200 tis. €/rok, CAPEX na obnovu (chýbajúce odpisy z mernej kapacity) ~80 tis. €/rok, daň 21 %, WACC 10 % (rizikovejší agropodnik), perpetuity growth 1 %.
FCF = 200 − 80 = 120 tis. €/rok → Terminal value = 120 / (10 % − 1 %) = 1 333 tis. € EV → po odčítaní net debt 316k = ~1 017 tis. € equity value.
DCF dáva strednú hodnotu medzi NAV a EBITDA-multiplom. Ak FCF znížim na 100 tis. (po investíciách do obnovy stáda a budov), EV klesne na ~1 110 tis., equity ~ 794 tis. €.
| Súp. číslo | Druh / popis | Funkcia | Indikatívna hodnota |
|---|---|---|---|
| 1103 | Poľnoh. budova — Zemiakareň | skladovanie zemiakov | 40 – 80 tis. € |
| 1105 | Poľnoh. budova — Farma dojníc I | maštaľ dojníc (hlavná) | 200 – 350 tis. € |
| 1106 | Poľnoh. budova — Sennik solar | seník + solárna inštalácia | 80 – 150 tis. € |
| 1110 | Poľnoh. budova — Sennik I | seník | 40 – 80 tis. € |
| 1112 | Poľnoh. budova — Farma dojníc | druhá maštaľ | 150 – 280 tis. € |
| 1113 | Poľnoh. budova — Odchovňa dobytka | odchovňa | 80 – 150 tis. € |
| 1114 | Poľnoh. budova — Pôrodňa | pôrodnica + telá | 40 – 80 tis. € |
| 1115, 1116, 1118, 1124 | 4× Hnojná žumpa | jímky + skladovanie hnoja | 80 – 200 tis. € spolu |
| 1119 | Poľnoh. budova — Váha | vážiaca stanica | 15 – 35 tis. € |
| 1120 | Priemyselná budova — Viacúčelový sklad ZV | univerzálny sklad | 80 – 160 tis. € |
| 1122 | Poľnoh. budova — Senik solar | seník + solár | 60 – 120 tis. € |
| 1123 | Poľnoh. budova — Hnojná žumpa | jímka | 20 – 50 tis. € |
| 1140 | Iná budova — Poľovnícka chata (podiel 247/52800) | min. podiel (~0,5 %) | ~ 0 € |
| Spolu fair value rozsah | ~ 800 – 1 700 tis. € | ||
Stred odhadu pre fair value stavieb: ~ 750 tis. € (vstup do NAV). Replacement cost (nová výstavba) by bol 1,5–2,5 mil. €.
1) Earnings power je závislá na dotáciách. Bez nich firma nemá udržateľný core. 2) Likvidita 3. st. 0,93 — kúpa „as-is" si vyžiada injekciu pracovného kapitálu. 3) Lokalita Heľpa je horská, mimo rastových centier — limitovaná likvidita kupujúcich. 4) Stáda a stroje sú zo zostatkovej ceny, ale obnova bude potrebná v krátkodobom horizonte.
1) 16 funkčných hospodárskych budov pri replacement cost 1,5–2,5 mil. € znamená, že náhradné vytvorenie kapacity je pre kupujúceho drahé. 2) 745 ha hospodárenia v jednej KÚ (Heľpa) je administratívne ľahko prevoditeľné — nie roztrúsené na 30 obcí. 3) ANC mountain dotácie sú stále jedny z najvyšších v SK. 4) Quote ANC + livestock + grant capture je ťažko replikovateľný (čas na vybudovanie nájomných vzťahov).
↑ Cena hore o 100–200k, ak: (a) stádo je v dobrom kondícii a obnova nie je nutná najbližšie 3 roky, (b) nájomné zmluvy na pôdu sú dlhodobé (10+ rokov), (c) máš plánované úvery PPA na investície neuhradené (preberané synergicky).
↓ Cena dole o 100–200k, ak: (a) stavby majú významné technické zaostávanie (eternit, nevyhovujúce krmovo-hnojné systémy podľa BAT), (b) výrazná časť záväzkov voči spoločníkom má skryté úrokové zaťaženie, (c) nájomné zmluvy sú krátkodobé / s vysokým podielom drobných lízingodavateľov, ktorí by neradi prešli.
Predpokladám, že 322k záväzku voči spoločníkovi sa vyplatí spoločníkovi (cez refinancing pred close alebo z cashu firmy po close). Spoločník teda dostáva dva toky.
Rozsah pre rokovanie: 955 tis. – 1,32 mil. € (vrátane vyplatenia pôžičky). Začiatočná ponuka by išla na úroveň ~ 950 tis. € s priestorom dotiahnuť na 1,15 mil. € ak je kvalita zmluv a stavu farmy potvrdená due diligence.
Konečná cena závisí od due diligence: (1) overenie reálneho stavu stavieb, (2) zostatkovej dĺžky a kvality nájomných zmlúv (vyžiadať si výpis NZ), (3) kondície stáda (aktuálny súpis), (4) štruktúra a úročenie záväzkov voči spoločníkovi, (5) dôvod poklesu vlastného imania v 2024 (343k → 125k = výplata zisku 218k).